置換房售海一居業主特例遭質疑「度身訂造」

特區政府決定收回海一居土地發展,融入都市更新元素興建置換房,並撥出一部分單位,讓原海一居樓花購買者購買,每人只可買回一個單位,如夫妻視為一名購買者,若是多人聯名購入,可購回的單位不多於購入樓花的數目。在都市更新暫住房和置換房制度的諮詢中,對於原海一居小業主可申請購買置換房的特別規定,政府收到八千多條意見,大部份來自海一居小業主和相關人士,包括提出原地地興建置換房,二、三手樓花購買置換房按一手樓花價格,豁免非首置印花稅,不應限購一個置換房單位等。也有不少意見認為置換房制度不應適用於海一居樓花購買者,因為他們並非受都市更新影響。政府強調,並非純粹按照意見數量多寡作為制定政策的依據,最主要視乎最大公共利益等。

雖然政府強調置換房非為海一居小業主「度身訂造」,也不是賠償或補償。但到這一刻為止,都市更新沒有完整一套主體法律,更沒有一個半個可談得上的都更個案或計劃,所以在海一居原地興建的都市更新暫住房和置換房暫時沒有數據可以支持,當中的置換房也只能面向海一居小業主,亦即政府所講的置換房適用海一居個案。若小業主有此意願,政府就能拿揑到要規劃的單位數量,否則建起後分分鐘變「鬼城」!不過海一居小業主似乎唔多「落搭」,相反,還計劃怒告政府,就海一居樓花爛尾造成的損失索償。事實上,海一居小業主無理由去購買政府的置換房,即使以原海一居合約價格成交,對小業主而然並非甚麼恩惠,同一價錢,本來是住豪宅,現在卻要與搬出搬入的暫住房客為鄰,加上整個地段規劃不清楚,隨時「上錯車」。若政府答應諮詢意見的要求,這點善意便會被外間質疑用公帑補貼他們。到目前為止,政府和小業主都是一廂情願,政府認為置換房可幫小業主「上樓」,而小業主則認為政府有責任幫手「收海一居樓」,基本上雙方想法無交集。

部份小業主反對方案

就處理海一居地段的基礎上,如何能保障到已構樓花的小業主,社會提出了不少意見,包括有條件公開競投土地。特區政府亦說為此而絞盡腦汁,早前亦在一次透過新聞稿剖析難處,讓社會知道當中存在難以跨越的障礙,不單在法律基礎上,甚至實際操作也有困難。政府解釋按土地法規定,不涉及公共利益的批地每次最多不得超過兩萬平方米,而“海一居”項目用地有六萬八千平方米,只能一分四由不同的承批人發展。基於以上的限制,原則上很難將四幅地再湊合一起發展,更不用說按原海一居圖則繼續興建。問題多少反映出以往批地的粗疏,一出事就大鑊,才導致今次出現大量苦主。但所謂難以跨越,不代表不能跨越,當然,複雜程度,不言而喻,且先得要四個承批人有著同一目標,肯為小業主解決問題,還要有數為。從政府和最大商會不約而同說出重點,呼籲小業主向發展商索償,後者亦應履行責任盡快向小業主作出賠償,都恐怕難有奇蹟出現。

原圖則興建困難

海一居業主表明不接受政府提出收回海一居土地後興建置換房的解決方案,曾要求儘快重啟政府、發展商保利達和小業主的三方會談,商討更妥善的解決方案,按原合約和圖則收樓。特區政府自宣佈正式收回「海一居」土地後,社會要求發展商向小業主賠償的聲音此起彼落,由立法會議員乃至行政會成員也紛紛關注事件,異口同聲認為發展商保利達洋行有限公司有責任向樓花購買者作出賠償;並呼籲樓花購買者盡快向保利達追討損失,並建議政府向小業提供法援,幫助他們追討賠償。政府解決海一居事件的如意算盤未必打得響,至於都市更新,明顯地,政府想利用海一居地段作一次都更大遷徙行動,目標呼之欲出,就是當年舊區重整失敗的祐漢,政府亦講過希望以祐漢作為都更試點。既然海一居地段已落回政府手上,政府點會錯過這此機會,一旦祐漢案例成功,往後將有助都市更新的持續推動,這個算盤能否打響,拭目以待!

政府收回海一居土地規劃置換房.jpg

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